الاقتصاد اليوم ـ خاص:

مركز دمشق لللأبحاث والدراسات "مداد"

كتب الدكتور مدين علي

تُعَدُّ مشكلة تأمين المسكن اللائق والمناسب، وفق المعايير الحقوقية والتنموية الدولية، من المشكلات المعقدة في سورية طوال سنوات العقود الخمسة المنصرمة. وقد استمرت المشكلة وتفاقمت بصورةٍ كبيرة، ولم تجد لها حلاً، رغم إحداث العديد من المؤسسات الحكومية المتخصّصة، ورغم سَنِّ العديد من التشريعات والقوانين، وتوصيات المؤتمرات، وبرامج الخطط التنموية والإسكانية، ورغم المناشدات العديدة التي تم التوجه بها نحو مستويات القرار المختلفة، مع الأخذ بالحسبان أنَّ باب العملِ في قطاع السَّكن والإسكان كان مفتوحاً على مصراعيه أمام القِطَاع الخاصّ منذ زمنٍ ليس بقليل.

لقد استمرت مشكلةُ السَّكن قائمةً ومتفاقمةً في سورية، وبقيت جميع إمكانات الحلول والمقترحات ضائعة في متاهات التشابك والتداخل بين مسؤوليات الاتحاد العام للتعاون السكني، والجمعيات السكنية من جهة، وتقصير المؤسسات المتخصّصة وترهلها، ومسؤوليات الحكومات السورية المتعاقبة من جهة أخرى، ولا ننسَ بعض الإحالات المتعلقة في تفسير أسباب الظاهرة ونتائجها (بحسب بعضهم)، إلى الدور غير البنّاء للمؤسسات التمويلية، من مصارف وغيرها، إذ يُوجَّهُ إليها اللوم بدعوى التشدد في شروط المنح وضوابط الإقراض، سواء  أكان ذلك لجهة ما يتعلق بالضمانات، أم لجهة ما يتعلق بالكفلاء والكفالات، وحتى سعر الفائدة.

أولاً: حول أسباب المشكلة وكيفية التعاطي معها تاريخياً

لن نتناول مشكلة السكن والإسكان في سورية، انطلاقاً من أسبابها  المتعددة، التي تبدأ من طبيعة النموذج التنموي المنكسر، واستراتيجية التنمية المخفقة، مروراً بحالة الفساد البنيوية التي سيطرت على قطاع السكن والإسكان، وسيطرة بعض المتنفذين على مقدرات هذا القطاع، ولا تنتهي بالأسباب الكامنة في الطبيعة الهشة وغير المتكاملة للرؤية الإسكانية، وغياب الاستراتيجية العلمية ذات الصلة، إذ لا يتسع الإطار للخوض في تفاصيلها الآن، بل بخلاف ذلك، إذ سنتّجه في السياق الراهن نحو التركيز على إمكانية اجتراحٍ أفكارٍ لرؤية بديلةٍ، ومقاربةٍ مختلفة، تنطلق من ضرورات المرحلة الراهنة، وتأخذ بالحسبان خصوصياتها الاقتصادية والاجتماعية والديمغرافية.

لم يكن مظهر العشوائيات، وإدراك مخاطرها النوعية (سياسياً واجتماعياً واقتصادياً وبيئياً) غائباً بالمطلق عن اهتمام صُنّاع القرار في سورية، قبيل اندلاع الحرب. فقد كانت هناك محاولات حكومية عديدة، لكنها بالمجمل كانت محاولات قطاعية ومحدودة النطاق والرؤية، تفتقر للمقاربة العلمية المتكاملة للموضوع ولا تمتلك المنهجية التي يمكن التأسيس عليها في تحديد معالم خارطة طريقٍ واضحة لحل المشكلة بصورة جذرية. فقد راهنت حكومات الأمس القريب، كثيراً، وبصورة يكتنفها مستوى مرتفع من المبالغة، على تطوير التشريعات، ودور شركات التطوير العقاري، في إيجاد حلٍّ استراتيجي لمشكلة السكن في سورية، كما راهنت في الوقت ذاته على مضمون القانون رقم (59) لعام (2008)، الذي كان قد وضع قيوداً متشددةً، وشروطاً صارمةً، لجهة ما يتعلق بضرورة الالتزام بالمخططات التنظيمية والعمرانية، وشروط البناء والتوسع العمراني، والاستعمالات المختلفة للأراضي الزراعية، لكن المشكلة
بقيت قائمة، بل تفاقمت ولم تُحل، ما يعني أن حدود المشكلة ومتطلبات حلِّها أبعد من ذلك. إذاً ما العمل، وأين يكمن الخطأ؟

ثانياً: حول مضمون القانون رقم (59) لعام 2008

يُعَدُّ القانون رقم (59) لعام 2008، خطوة متقدمة في سياق المسار المتعلق بتنظيم العمران وأعمال التخطيط الحضري في سورية، وتفعيله، انطلاقاً من شروط التنمية المُستدامة ومتطلباتها، لطالما أن القانون كان قد استهدف بقوةٍ، الحد من ظاهرة التوسع في جزر العشوائيات، والمساكن غير المنظمة، وغير المستوفية للشروط  الاقتصادية والبيئية والتنظيمية في البناء الحديث، إضافةً إلى التشدد الذي  تضمنه القانون، لجهة ما يتعلق بكبح جماح آليات التوغل في المساحات الخضراء، والتهام مساحات واسعة من الأراضي الصالحة للاستعمالات الزراعية. لكن نقطة ضعف القانون الكبرى التي أثارت العديد من الانتقادات حول القانون، تتمثل كما نعتقد، بالتفاوت الشديد بين المضمون الحداثي والحضري للقانون، الذي كان يُراهن عليه، كرافعة للتنظيم الاجتماعي والاقتصادي والبيئي والعمراني ...، وبين بنية اقتصادية واجتماعية راكدة، مغلفة ببنية ثقافية، مريضة ومتكلّسة، تحكمها قوانين متخلّفة، وأعراف بالية. وما زاد الطينة بلِةً في الواقع، هو عدم إدراك الحكومة السورية آنذاك، ضرورة تبني حزمة مكملة من السياسات الرديفة، اللازمة لإنجاح القانون، وتحويله إلى فرصة تنموية حقيقية، إضافة إلى تماهي الحكومة، وصرفها النظر عن لعب الفساد النوعية، والصفقات المشبوهة والمفرطة بأملاك الدولة، التي اكتنفت عمليات شراء العقارات وتملكها، وكذلك عمليات الترخيص للعشرات من شركات التطوير العقاري الخُلبيّةِ (الوهمية)، التي انحرفت عن مسارها الصحيح، والغايات الحقيقية الكامنة وراء إنشائها جرّاء طبيعتها غير الجدِية، إذ تحولت إلى غطاء لغسل الأموال عن طريق المضاربة في عمليات البيع والشراء لمساحات كبيرة من الأراضي ومقاسم  البناء، التي استحوذت عليها بتسهيلات غير مبررة بواسطة القوى الفاسدة المتصافقة معها.

لم يكن لشركات التطوير العقاري، في الواقع، أي مخرجات فعلية لجهة ما يتعلق بعمليات البناء والإسكان والتطوير العقاري. وكل ما انتهت إليه تلك الشركات على مستوى النتائج والمخرجات، هو أنها تسببت في إنتاج موجة من التضخم، والارتفاع الكبير في أسعار العقارات، جراء عمليات المضاربات، ما زاد طينة مشكلة السكن في سورية بلةً، وصب الزيت على نار التضخم المستعرة في أسعار المساكن وتكاليفها، وفاقَمَ من حجم المشكلة، وحمَّلها مضامين تنموية مركبة، اقتصادية واجتماعية وحقوقية وتنظيمية.

ثالثاً: تصحيح الصورة النمطية لسوق السكن والإسكان (كسر الرهان وتغيير الوظيفة)

يعتقد بعض المشتغلين بقضايا السكن والإسكان، أن سوق السكن في سورية هي كسوق أي سلعة أخرى، تنطبق عليها القوانين والمبادئ التي تحكم سوق السلع والخدمات الأخرى، وفي مقدمتها قانون العرض والطلب، وهنا يكمن الخطأ، ويُستَوجَب التصحيح. فسوق السكن والمساكن في سورية تم التعاطي معها تاريخياً كسوق الذهب وسوق القطع الأجنبي، أي كسوق تحوُّطٍ، وملاذ آمن للحفاظ على قيمة المدخرات المالية، وقد تمّ الرهان تاريخيّاً على قطاع العقارات والسكن بصورة واضحة، وأخذ الرهان على قطاع السكن والمساكن، بصفته  مضموناً سلوكياً للمدّخرين الراغبين بالتحوّط بُعداً أكثر وضوحاً طوال سنوات الحرب، إلى جانب التحوّط بالذهب والدولار، وقد برز ذلك بصورةٍ أكثر وضوحاً في المحافظات السورية الأكثر أماناً، كطرطوس واللاذقية وحماه والسويداء، وبعض ضواحي دمشق الآمنة، وهذا كان له في الواقع دور كبير في تنشيط حركة السوق، وتحفيز الطلب الكلي في سورية، كما كان له دور كبير في الضغط على سعر الصرف ودفعه للارتفاع، إذ تسبب  الرهان على التحوّط عن طريق منتجات قطاع السكن والعقارات، بصورة ملحوظة في ارتفاع مستوى الطلب على مواد البناء المستوردة، كالحديد والأدوات الكهربائية والصحية والأخشاب، ما يعني أنَّ التعاطي مع سوق السكن والإسكان في سورية انطلاقاً من الصورة النمطية والمبادئ التي تشكل الإطار العام لمنطق اقتصاد السوق، وتحدد المفاعيل الاقتصادية لقانوني العرض والطلب، يُعَدُّ خطأً جسيماً، ألحق وما يزال يلحق بالاقتصاد السوري أضراراً بالغة، ما يعني ضرورة التدخل بقوة عن طريق رؤية استراتيجية، وبدائل خطط، وبرامج عمل تنفيذية، وسياسات معينة، للحدّ من الدور أو الوظيفة التحوّطية لسوق السكن والعقارات، وضرب إمكانية الرهان على المضاربة بمنتجاتها كآلية للإثراء وتحقيق الأرباح.

رابعاً: نحو رؤية لاستراتيجية عمل بديل

إنَّ متطلبات حلّ مشكلة السكن في سورية، لا تتعلق بمصادر التمويل والحاجة للمال فقط (على أهمية ذلك وضرورته)، وهو ما يجري التركيزُ عليه بصورة دائمة في أروقة النقاشات المتعلقة بعملية البناء، وإعادة إعمار ما دمرته الحرب. فالحديث عن مشكلة السَّكن وسبل الحل يجب أن ينطوي على مضمون أعمق، ورؤية أشمل، تمتلك البدائل التقنية والأدوات التي يمكن أن تُساعد في تحويل الحرب إلى فرصة حقيقية لتصويب مسار التنمية الاقتصادية والاجتماعية والعمرانية في سورية. وهذا يمكن أن يتحقق بسهولة نسبية معينة، إذا انطلقت الجهود الرامية لحلّ مشكلة السكن والإسكان من مداخل استراتيجية، يمكن الإشارة إلى أهمها عبر الآتي:

1.الإسراع في إعداد ميزان للسكن والمساكن في سورية، يتضمن تحديداً دقيقاً للاحتياجات من المساكن بمختلف أنواعها، في الحاضر والمستقبل، كما يجب أن يتضمن أيضاً تحديداً للعرض الممكن أو المُتاح من السكن في الحاضر والمستقبل. وهذه الخطوة لا يمكن أن تتم إلا مع الأخذ بالحسبان مضمون الاستراتيجية الوطنية للحكومة السورية، لجهة ما يتعلق برؤيتها للحجم الأمثل للسكان، ومدى تقديرها لضرورات التحكم باتجاهات تطور معدل النموّ السكاني، ومعدل الخصوبة بالكم والكيف. لأن ذلك يعدُّ من أبرز المحددات التي تؤثر في مستوى الطلب في سوق السكن والإسكان.

وفي هذا الإطار، لا بد من الإشارة إلى أنَّ الحلَّ الاستراتيجي لمشكلة السكن والإسكان في سورية يتطلب في ضوء محدودية الموارد وضعف الإمكانات الاقتصادية، وارتفاع نسب العجز المالي، العمل بصورةٍ مكثفة وعاجلة لتطبيق برامج سياسة سكانية واضحة الأهداف والأدوات، تحديداً لجهة ما يتعلق بكيفية تخفيض معدل النمو السكاني ومعدل الخصوبة إلى مستوى معين، يتوافق فيه مع حدود الطاقة الاستيعابية للاقتصاد السوري، وظروفه في الحاضر والمستقبل.

2.إعداد استراتيجية إسكان وطنية متكاملة، تنطلق من رؤية شاملة، تُعدُّ بناءً على نتائج دراسات إحصائية ومسحية، ومؤشرات تنموية وإسكانية دقيقة، تأخذ بالحسبان مختلف التفاصيل المتعلقة بمحددات العرض والطلب، والمعطيات المختلفة ذات الصلة بسوق السكن والإسكان، والتي يمكن أن تؤثر فيها في الحاضر والمستقبل، وذلك كمدخل أساس لتصميم سياسة إسكان تفصيلية محكمة واضحة الرؤى والمعالم، تحقق شروط التفاعل والتكامل، مع استراتيجية الإنماء المتوازن، والتنمية الاقتصادية والاجتماعية في سورية، ولزومياتها في الأجلين المتوسط والطويل، تحديداً لجهة ما يتعلق بضرورة التكامل مع استراتيجيات التنمية الاقتصادية والاجتماعية، وبرامج إنماء الأقاليم المتوازنة التي تستهدف الحد من ظاهرة الهجرة الداخلية، تحديداً نحو دمشق، والمدن الرئيسة الكبرى في سورية.

3.اعتماد مضمون القانون رقم (59) لعام 2008 بتكييفٍ مختلف، آخذاً بالحسبان شروط التنمية المستدامة وقوانينها، كمُستَنَد أساس لوضع حدٍّ لكثيرٍ من التجاوزات التاريخية والراهنة التي تستبيح القوانين التنظيمية، والمعايير البيئية، وشروط التنمية المستدامة ومتطلباتها. وتجدر الإشارة في هذا السياق، إلى أنَّ حجم التجاوزات، ونوع التعديات، شهدا ارتفاعاً كبيراً في زمن الحرب وحتى اللحظة الراهنة، جراء استشراء ظاهرة الفساد، وغياب الدولة وانشغالها بأولويات أخرى، ليست موضوعاً للنقاش في الإطار الراهن.

4.إسراع الدولة في إنجاز المخططات التنظيمية والعمرانية والبيئية، وتنفيذ أعمال البنى التحتية التوسعية (شبكات الكهرباء، والمياه، والطرق، والممرات، والمعابر) في طوق المدن وضواحيها، وفي جميع المناطق والبلدات، ما يخفف من شدة التركز والازدحام في أوساط المدن، ومراكزها الرئيسة، ويضع في الوقت ذاته حدّاً للتجاوزات والمخالفات التنظيمية والبيئية والاقتصادية.
5.تقييم فاعلية الجهات الحكومية المتخصّصة بمنتجات قطاع السكن ودورها في إنتاج السكن والمساكن (المؤسسة العامة للإسكان، المؤسسة الاجتماعية السكنية، مؤسسة الإسكان العسكرية، مؤسسة تنفيذ الإنشاءات العسكرية)، وغيرها من المؤسسات التي تعمل في قطاع السكن والإنشاء، والعمل على إعادة هيكلتها مؤسساتيّاً، وتعريف أدوراها ومهامها بدقة، بحسب الأسس والمعايير الناظمة للعمل في قطاع السكن والإسكان، ووضع سقوف زمنية لتنفيذ برامجها وخططها الإسكانية، وإلزامها بمؤشرات إنجاز كمية، يتعين عليها تنفيذها في زمانٍ ومكانٍ محدّدين.

6.تقييم دور الجمعيات السَّكنية، وتحديد مدى فاعليتها، وحدود نشاطها، ونوعية مخرجاتها، ليُصار إما إلى دعمها وتمويلها، أو إلى حلها، ومحاسبة المقصّرين المسؤولين عنها. مع ضرورة التركيز على البرامج الزمنية لتنفيذ مهامها. وتجدر الإشارة في هذا السياق، إلى أنّ رصيد الحساب الجاري للجمعيات السكنية في البنك العقاري يبلغ نحو (64) مليار ل.س (وهو حساب خامل، غير نشيط)، وأن نحو (50%) من الرصيد المذكور، يعود لجمعيات سكنية في دمشق وريفها.

7.تقييم دور القطاع الخاصّ ومدى إسهامه في إنتاج السَّكن والمساكن، وتحديد المشكلات الحقيقية التي تواجهه، وتحدُّ من فاعليته، والعمل لأجل تقديم التسهيلات اللازمة له، مع الأخذ بالحسبان ضرورة ضبط نشاطه، وحوكمة منتجاته.

8.إجراء مراجعة وتقييم للأنظمة القانونية والتشريعية الناظمة لقطاع الإسكان السوري وفق الآتي: [قانون الاستثمار والتطوير العقاري رقم 15 لعام 2008؛ المرسوم التشريعي رقم 36 لعام 2014؛ المرسوم رقم 66 لعام 2012؛ المرسوم رقم 37 لعام 2014؛ المرسوم التشريعي رقم 59 لعام 2015؛ القانون رقم 10 عام 2018 وتعديلاته بالقانون رقم 42 لعام 2018 ] على أن ينتهي التقييم والمراجعة إلى تحديد نقاط الضعف، والمشكلات التي واجهت عملية التنفيذ وحدّت من إمكانية العمل في قطاع السَّكن والإسكان، وإجراء التعديلات اللازمة بالسرعة المطلوبة

9.فتح ملفات الفساد في قطاع السكن والإسكان (أي في كل المؤسسات المعنية بالملف، وتحديداً الجمعيات السكنية)، ومحاسبة الفاسدين والمقصرين، وتحميلهم مسؤولية هدر الوقت والموارد، والتسبب في استمرار المشكلة السكنية، ومفاقمة نتائجها الاقتصادية والاجتماعية والتنموية، وملاحقتهم بتهمة تفويت المنافع، وتضييع الفرص على كلٍّ من الدولة السورية والمواطنين السوريين المكتتبين على مساكن منذ سنواتٍ طوال، وربما عقود.

إنَّ عملية تغيير الوظيفة التحوّطية للسوق، وتغيير الصورة النمطية المقترنة بها، في الوقت الحاضر، وإعداد استراتيجية إسكان وطنية متكاملة، تنطلق من أسس وضوابط معينة (اقتصادية واجتماعية وتنظيمية وبيئية معيارية) وإجراء تقييم ومراجعة للبنية التشريعية والقانونية الناظمة لدور قطاع السكن والإسكان، وإقرار سياسة سكانية متوازنة، بناءً على دراسة علمية شاملة للجغرافيا السورية ومجتمعاتها، يمكن أن يساعدَ إلى حدٍّ كبيرٍ في الحدّ من هدر الموارد، وترشيد استخدام مئات المليارات من الموارد المالية والطبيعية، وتخصيصها وفق أسس اقتصادية واجتماعية، ومعايير بيئية وتنظيمية علمية، كل ذلك يساعد بقوة، في الحدّ من توسع  جزر العشوائيات، وتجمعات السكن غير المنظم، كما يحدُّ من الارتفاع في أسعار العقارات، ويرفع من قدرة المواطنين على تأمين السكن المقبول واللائق إنسانياً.